DOLAR
32,5269
EURO
34,7416
ALTIN
2.485,02
BIST
9.524,59
Adana Adıyaman Afyon Ağrı Aksaray Amasya Ankara Antalya Ardahan Artvin Aydın Balıkesir Bartın Batman Bayburt Bilecik Bingöl Bitlis Bolu Burdur Bursa Çanakkale Çankırı Çorum Denizli Diyarbakır Düzce Edirne Elazığ Erzincan Erzurum Eskişehir Gaziantep Giresun Gümüşhane Hakkari Hatay Iğdır Isparta İstanbul İzmir K.Maraş Karabük Karaman Kars Kastamonu Kayseri Kırıkkale Kırklareli Kırşehir Kilis Kocaeli Konya Kütahya Malatya Manisa Mardin Mersin Muğla Muş Nevşehir Niğde Ordu Osmaniye Rize Sakarya Samsun Siirt Sinop Sivas Şanlıurfa Şırnak Tekirdağ Tokat Trabzon Tunceli Uşak Van Yalova Yozgat Zonguldak
Muğla
Az Bulutlu
19°C
Muğla
19°C
Az Bulutlu
Cuma Hafif Yağmurlu
13°C
Cumartesi Az Bulutlu
18°C
Pazar Az Bulutlu
20°C
Pazartesi Az Bulutlu
23°C

Av. Damla Alp

av.damlaalp@gmail.com 1988, Ordu/Fatsa doğumlu Avukat Damla ALP, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesinden 2012 yılında burslu olarak mezun olmuştur. Mezuniyetinden 2018 yılının Mayıs ayına kadar İstanbul Barosuna kayıtlı olarak kadrosunda üst düzey hukukçuların yer aldığı hukuk bürolarında Aile Hukuku, İş Hukuku, İcra Hukuku , Ceza Hukuku, Taşınmaz, Gayrimenkul ve İnşaat ve İmar Hukuku olmak üzere birçok alanda hizmet ve danışmanlıklar vererek bu alanlarda kendini geliştirmiştir. 2018 yılında Bodrum’da yaşamaya başlamış ve Muğla Barosu’na kayıtlı olarak avukatlık faaliyetine devam etmektedir.

Emlak Komisyon (Simsarlık) Sözleşmesi Ve Hukuki Sonuçları

Aktur tatil sitesi

Emlak Komisyon (Simsarlık) Sözleşmesi Ve Hukuki Sonuçları

Emlak Komisyon (Simsarlık) Sözleşmesi Ve Hukuki Sonuçları

Uygulamada emlakçılar tarafından akdedilen sözleşmeler genellikle komisyonculuk sözleşmesi olarak belirtilse de aslında bu sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu’nun 520. maddesinde “Simsarlık sözleşmes’’ olarak tanımlanmıştır.  Bu maddeye göre; ‘’…  simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanan simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

Simsarlık sözleşmesi kural olarak simsar ile iş sahibi arasında akdedilmektedir. İş sahibi sözleşmeye konu taşımazı satın almak isteyen yahut kiralamak isteyen kişi olarak tanımlanır. Bu sözleşmelerde simsar,  iş sahibinin akdetmek istediği sözleşmeyi akdedecek karşı tarafı bulmayı, gerekli görüldüğü takdirde tarafları bir araya getirmeyi ve iş sahibi ile karşı taraf arasında asıl sözleşmeyi akdedilmesi edimi üstelenmektedir. Simsar bu edimleri üstelenerek sözleşmede belirlenen ücrete hak kazanır. Bununla birlikte, Gayrimenkul alım-satımı konusunda simsarlık görevini ifa eden kişiler dilerlerse hem alıcı ile hem de satıcı ile ayrı ayrı simsarlık sözleşmesi imzalayabilirler. Bu durumda simsar, birbirinden bağımsız iki ayrı sözleşme imzaladığından alacağın nispiliği ilkesi uyarınca her sözleşme doğrultusunda ayrı bir simsarlık ücretine hak kazanacaktır. Fakat, bu sözleşmeler doğrultusunda kararlaştırılan simsarlık ücreti Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği’nin 20. maddesi uyarınca satışa konu edilen taşınmazın değerinin %4’den fazla olamaz. (Kira sözleşmelerinde de bir aylık kira bedelinden fazla olamaz)

Kural olarak taraflar arasında akdedilen simsarlık sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca herhangi bir şekle tabi değildir. Ancak, aynı kanununun 520. maddesi uyarınca gayrimenkul alım satımına ilişkin simsarlık sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılması kararlaştırılmıştır. Kanun koyucu bahsi geçen simsarlık sözleşmelerinin adi yazılı şekilde düzenlenmesi haricinde herhangi bir şekil şartı öngörmese de Yargıtay ve doktrin tarafından adi yazılı şekilde düzenlenecek olan simsarlık sözleşmesinin esaslı noktasının simsarın ve iş sahibinin imzasının olması gerektiği kabul edilmiştir. Nitekim, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/15299 Esas, 2017/5054 Karar sayılı ilamında tarih yazmayan adi yazılı simsarlık sözleşmesini kabul etmiştir.

Simsarlık sözleşmesinde ayrıca özellikle alım- satım söz konusu olduğunda iş sahibi tarafından ödenme yükümlülüğü olarak belli bir miktarda kaparo olarak ücret ödeme kararlaştırılır. Bu doğrultuda kaparo olarak verilen paranın akıbeti önem taşımaktadır. Uygulamada dözleşmenin tarafları sözleşme akdedilirlerken alıcı tarafından “kaparo” adı altında bir miktar para ödenmesini kararlaştırmaktadırlar. Kural olarak kaparo adı altında verilen para Türk Borçlar Kanunu’nun “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.“ şeklinde düzenlenen 177. maddesi uyarınca bağlanma parası olarak kabul edilmektedir.

Ancak, taraflar akdettikleri sözleşmeden cayabilmek amacıyla kaparo ödenmesini kararlaştırıldılarsa bu halde kaparo adı altında verilen para Türk Borçlar Kanunu’nun 178. maddesi uyarınca cayma parası olarak kabul edilecektir.

Sözleşme akdedilirken ödenen kaparo cayma parası olarak kabul edilirse bu durumda sözleşmeden cayan taraf paranın iadesini talep edemez. Ancak, sözleşme akdedildiği sırada ödenen kaparo bağlanma parası olarak kabul edilirse bu durumda sözleşmeden cayma durumunda parayı veren taraf söz konusu kaparonun iadesini talep edebilecektir. Alım- satımdan taraflardan birinin vazgeçmesi halinde adi sözleşme uyarınca bu kaparo iade edilmesi gerekecektir ve herkes verdiğini iade ile sorumludur. Ancak konumuz itibari ile, emlak komisyon sözleşmesinde, Sözleşmede belirtilen komisyon ücretine hak kazanılıp kazanılmayacağı konusu da önem arz etmektedir. Şöyle ki;

Simsarlık sözleşmesinde kural olarak simsarın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı faaliyet doğrultusunda sözleşme kurulması gerekmektedir. Ancak, bahsi geçen simsarlık sözleşmesi tarafların haklı bir neden olmaksızın satıştan vazgeçmesi nedeniyle kurulamıyorsa yani taraflar sözleşmeyi akdetmekten vazgeçmeselerdi asıl sözleşme kurulacak ve simsar ücrete hak kazanacaktı ise bu durumda simsar asıl sözleşme kurulmasa bile simsarlık ücretine hak kazanacaktır.

Ayrıca, simsarlık sözleşmesinin tarafları sözleşmede serbestlik ilkesi uyarınca iş sahibi ile alıcı arasında sözleşme kurulmasa bile belirli durumlarda simsarlık ücretine hak kazanabileceği kararlaştırılabilir. Örneğin, taraflardan birinin sözleşmeden cayması durumunda sözleşme kurulmasa bile simsarın sözleşmede belirtilen komisyon ücretine hak kazabileceği düzenlenebilir.

Taraflar simsarlık sözleşmesini akdederken simsarlık ücretinden bağımsız olarak asıl sözleşmenin haklı bir neden olmaksızın akdedilmemesi durumunda simsara bir miktar ücretin ödenmesini yani cezai şart kararlaştırabilirler.

Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’nin 20. maddesi doğrultusunda işbu cezai şart bedeli yönetmelikte belirtilen hizmet bedelinden (%4) daha fazla olacak şekilde kararlaştırılamaz. Örneğin; sözleşmede, cayma durumunda cayan tarafın karşı tarafa ait olan komisyon bedelini de (simsarlık ücretini) ödemesi gerektiği şeklinde cezai şarta yer verilebilir.

Simsarlık ücreti kural olarak iş sahibi tarafından ödenir. Ancak, emlakçılar tarafından akdedilen simsarlık sözleşmelerinde olduğu gibi birden fazla iş sahibi varsa vekâlet sözleşmesine dair TBK m. 511 f. 1 hükmü kıyas yoluyla simsarlık sözleşmesine de uygulanır ve iş sahipleri simsara karşı müteselsilen sorumlu olur. Bununla birlikte, taraflar akdettikleri simsarlık sözleşmesi ile birlikte hangi tarafın hangi oranda simsarlık ücreti ödeyeceğini kararlaştırabilirler.

Aktur tatil sitesi