Geçit Hakkı Nedir? Nasıl tesis edilir ve şartları nelerdir?
Komşuluk ilişkisine dayanan zorunlu geçit hakkı; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlemelidir.
Genel yola çıkmak için yeterli bir geçidi bulunmayan taşınmaz sahibi, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçmek için geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Zorunlu geçit hakkı davası, kendi taşınmazından ana yola geçiş imkanı bulunmayan malikin, komşularına yöneltebileceği dava türüdür.
Geçit hakkı kurulmasının talep edilebilmesi için bazı koşulların varlığı aranmaktadır. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere:
• Talepte bulunacak kişinin geçit irtifakından yararlanacak taşınmazın maliki olması,
• Komşusundan geçit hakkı talebinde bulunacak olan malikin taşınmazından ana yola geçiş bulunmaması veya bir geçiş bulunmaktaysa da mevcut ihtiyacı karşılamıyor olması,
• Taşınmaza ilişkin olarak geçit hakkı tanınmasının elzem olması, objektif kıstaslar dikkate alındığında gereklilik mevcut bulunması,
• Yargıtay’ın emsal kararlarında belirlemiş olduğu uygulama kurallarına aykırılık bulunmaması gerekmektedir.
Açıklayacak olursak, Geçit hakkı kurulabilmesi için geçit ihtiyacı duyulan taşınmazın genel yola hiç veya yeteri kadar bağlantısının bulunmaması gerekmektedir. Geçit ihtiyacı baştan itibaren olabileceği gibi sonradan gerçekleştirilen kadastro, imar uygulamaları veya kamulaştırma işlemi sonucu da doğabilmektedir. Geçit hakkı mutlak ve nisbi olarak kurulabilmektedir. Mutlak geçit ihtiyacının olduğu durumlarda geçit hakkının kurulması zorunlu olmasına rağmen, nisbi geçit ihtiyacının olduğu durumlarda ise geçit hakkı tesis edilip edilmeyeceği somut olaydaki durum ve şartlar dikkate alınarak hukuka ve hakkaniyete uygun bir şekilde değerlendirilmelidir. Burada dava konusu taşınmazın niteliği, kullanım amacı, geçit ihtiyacının nasıl ve hangi araçlarla giderileceği objektif kriterler dikkate alınarak belirlenmeli ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi göz ardı edilmemelidir. Bununla birlikte geçit hakkı tesis edilirken, taşınmazın önceki durumuna ve zeminde mevcut fiilen kullanılan mevcut yola öncelik tanınmalıdır. Eğer bu şart uygulanamıyorsa bu durumda geçidin en az zarar verecek şekilde kurulması gerekmektedir. Ancak buradaki öncelikli amaç, alternatifli güzergâhlar içerisinde, lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki açısından en kısa ve en az giderli olanı değil; aleyhine geçit hakkı tesis edilebilecek taşınmaz malikleri açısından objektif olarak en az zarar oluşturacak seçeneğin tercih edilmesidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.
Son olarak önemle belirtmek isteriz ki, Geçit hakkı davası zorunlu arabuluculuk sürecine tabi tutulmuştur. 01.09.2023 tarihinde getirilen yeni düzenlemeler sonucunda komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmasından önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması dava şartı olarak belirlenmiştir.
