Uzun zamandır yaşanan ve her geçen gün derinleşerek bozulan ev sahibi-kiracı ilişkileri artık yaralama, cinayet gibi boyutlara taşındı. İki yıldır uygulanan yüzde 25 düzenlemesi de soruna çözüm olmadı. Adliyeler, kira davalarıyla doldu taşıyor. Peki kiracı kiralayan ilişkileri neden bu kadar bozuldu? Aklıma takılan her şeyi eski icra müdürü, Av. Mustafa Zafer’e sordum…
1-Ev sahibi-kiracı ilişkileri neden bozuldu?
Kiracı kiralayan ilişkilerinin bozulmasının elbette ki asıl nedeni, paranın çok hızlı bir şekilde değer kaybetmesi yani enflasyon karşısında erimesi. Bu bağlamda kiracılardan alınan kira bedellerinin mal sahiplerini tatmin etmemesi, ağırlaşan ekonomik şartlar karşısında aslında kira ilişkisinde her iki tarafın da ekonomik olarak durumunun ağırlaşması ne yazık ki ilişkilerin istenmeyen boyutlara gelmesine neden oldu.
2-Konut kiralarına getirilen yüzde 25 artış sınırlaması kiracıyı korudu mu?
Aslına bakarsanız Türk Borçlar Kanuna 11 Haziran 2022 tarihinde eklenen geçici birinci madde düzenlemesi ile konut kiralarındaki yasal artış miktarının yüzde 25 ile sınırlandırılması kiracıyı tam olarak korumadı. Zira söz konusu düzenlemeye güvenerek artış yapmayan kiracılar karşısında birçok nedenle ev sahipleri tahliye davaları ve geçmişe dönük alacakları nedeniyle de icra takipleri yapmaya başladı. Açılan bu takip ve davalar neticesinde de birçok kiracı evinden istemediği halde tahliye edildi.
3-Kiracılar en çok hangi nedenle tahliye edilmeye çalışılıyor?
Sadece yasal artış miktarı olarak kanunla belirlenen yüzde 25’i uygulayacağını söyleyen kiracılarına karşı bazı ev sahipleri, önce geçmiş dönem kiralarından ödenmeyen yahut eksik ödenen bir miktarın varlığı halinde geçmişe dönük kira alacakları için icra takipleri başlattı. Temerrüt nedeniyle tahliye takipleri sonrasında alınan tahliye taleplerinden tutun da, “kızım yurt dışından gelecek, oğlum önümüzdeki ay evleniyor”a kadar birçok nedenden kiracılar tahliye edilmeye çalışılıyor.
4-Kiracısını çıkarmak için bazı ev sahiplerinin evlerini akraba yahut arkadaşları üzerine sahte satışlarla geçirdikleri doğru mu peki?
Bu süreçte, bazı ev sahipleri kira sözleşmesi yeni olduğundan kiracısını hukuken tahliye edemeyeceği için evini satılığa çıkardı.Ancak sadece bir tahliye nedeni ortaya çıkarabilmek adına evini başka birisinin üzerine geçirmek tamamen çılgınlık, aynı zamanda bu gibi davranışlar çok tehlikeli. Kiracıyı evden tahliye edeceğim derken evleri gerçek anlamda kaybetme tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirler.
5-Tahliye taahhüdü düzenlenirken nelere dikkat edilmeli?
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için öncelikle yazılı olması gereklidir. Taraflar arasında sözle bulunulan taahhütlerin hukuken bir geçerliliği yoktur. Tahliye taahhüdü kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından bizzat verilmiş olması gereklidir. Kiralanan ev yahut iş yerinin hangi tarihte tahliye edileceği net bir şekilde belirtilmiş olması, kiracının kayıtsız şartsız tahliyeyi kabul etmesi ve kiracının herhangi bir baskı ve tesirden uzak tamamen hür ve özgür iradesi ile taahhütte bulunması gerekir.
6-Tahliye taahhüdünün noter huzurunda veya yazılı şekilde yapılmasının bir farkı var mıdır?
Tahliye taahhüdünün noter huzurunda yapılması halinde icra dairesinden başlatılan takip sonrasında kiracının yapacağı itiraz icra hukuk mahkemesince reddedilerek tahliye işlemi görece daha hızlı gerçekleştirilebilecek iken adi yazılı şekilde tahliye taahhüdünün taraflar arasında yapılması sonrasında kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü yoluna gidilmesi gerekecek ve bu durum bazı hallerde aylarca sürecek uyuşmazlıkların giderilmesinden sonra ancak tahliye işlemi gerçekleşebilecek.
7-Kiracının kira bedelinden başka bir ödeme yapma zorunluluğu var mıdır?
Kiracıya kira bedeli ve yan gider dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme altına alınmıştır. Buna göre kiracı kira sözleşmesinde yazılı tarihte kiralayana (ev sahibine) sadece kira bedelini ve yan giderleri (site-apartman aidatı, merkezi sistem yakıt gideri, ortak alan aydınlatma gideri, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin ücreti gibi giderler) ödemek zorundadır.
8-Ev Sahibi tarafından kiranın ödendiği banka hesabı kapatılırsa kiracının ne yapması gerekir?
Kiracının temerrüde düşmemesi için kira sözleşmesinde yazılı banka hesabına gönderilecek paranın hesabın kapalı olması nedeniyle kiracıya iade edilmesi halinde, kiracının söz konusu kira ödemesini PTT üzerinden “konutta ödemeli kira bedeli” şeklinde gerçekleştirmesi gerekir. Bunun da mümkün olmaması halinde ödeme yapılacak yerin mahkeme tarafından belirlenmesi sonrasında kira bedelini mahkemenin belirlediği hesaba yatırması doğru olandır.
9-Riskli yapılarda kiracıların sözleşmeyi fesih hakkı bulunur mu?
Kiralayan kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Kiralanan yerin riskli yapı olduğunun tespit edilmesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir.
10-Olağan kullanım hasarı kiracıdan talep edilebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiraya konu taşınmazda kullanım süresine bağlı olarak olağan kullanım içerisinde mutlaka yıpranma ve eskimeler olacaktır. Kiracı bunların bedelini karşılamak zorunda değildir. Son olarak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk sürecinin uygulamada özellikle kira davalarına bakmakla görevli olan sulh hukuk mahkemelerinde neredeyse yarıya yakın bir uyuşmazlığın özellikle kira tespit davalarında önemli ölçüde faydalı olduğunu ve mahkemeler önüne gelen uyuşmazlıkları azalttığını söylemek yanlış olmayacaktır. Ancak tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların arabulucu etrafında pek anlaşamadığı ve bu nedenle açılan davalarda ciddi bir yığılma olduğunu da belirtmek gerekiyor.
