TBMM’den site aidatları ile ilgili yeni düzenlemeler
Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM), site sakinlerini ve kiracıları yakından ilgilendiren yeni yasal düzenlemeleri onayladı. ‘Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı KHK’da Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’nin 11 maddesi kabul edilerek, fahiş site aidatlarının kontrol altına alınmasına yönelik önemli adımlar atıldı.
Bu ilk 5 maddenin 3., 4. ve 5. Maddesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili düzenlemeleri içermektedir. Adı geçen kanunun;
35’inci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde yer alan “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde,
37’nci maddesinin birinci fıkrası;“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.” Şeklinde, ikinci fıkrasının (c) bendi; “c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;” şeklinde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasının birinci cümlesine “bildirilir” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır” ibaresi eklenmiş ve ikinci cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.” Şeklinde değiştirilmiştir.
70’inci maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” şeklinde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. “Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” Şeklinde değiştirilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, yöneticinin görevlerini düzenleyen hükmünde de değişikliğe gidiliyor. Buna göre, yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanmasından sorumlu olacak.
Düzenlemeyle yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilerek yöneticilerin keyfi aidat belirlemesinin önüne geçiliyor, aidat artırma yetkisi kat malikleri kuruluna veriliyor. Buna göre, işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanacak. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa en geç 3 ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapacak. Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilecek ve en geç 3 ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınacak.
Kanun’da yer alan “tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin ‘ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma’ başlıklı hükmündeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı”, “her kat malikinin ilgili maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı” şeklinde değiştiriliyor.
Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl bir önceki seneye ilişkin olarak yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenecek ve kat malikleri kuruluna sunulacak.
Kanun’un, “yönetim planı ve değiştirilmesi” başlıklı maddesinde yapılan değişikliğe göre, yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının 3’te 2’sinin oyu şart olacak.
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin 3’te 2’sinin oylarıyla değiştirilebilecek. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacak.
Faruk ULUSOY
SMMM/Bağımsız Denetçi/Apartman ve Site Yöneticiliği Uzmanı
