Kiralanan konutun sözleşmede geçen amacı dışına kullanılması kiracıya ne gibi sorumluluklar yükler, ev sahibi nasıl önlemler alır, Avukat Burak Önder, Ensonhaber’in sorularını yanıtladı.
Konut kiraladınız. Ev sahibi ile el sıkıştınız, söyleşmenizi yaptınız. Ama ev sahibinin ve oturduğunuz binaların sakinlerinin haberi olmadan evinizi başkalarına kiraladınız, iş yerine çevirdiniz, komşularınızı rahatsız ettiniz.
O zaman ev sahibiniz evreye girerek sizi evden çıkartabilir, zararını talep edebilir ve size ceza kesilebilir.
“Bu olaylar da nereden çıktı şimdi?” diye sorduğunuzu duyar gibiyiz. Biz de size “Bu konularda açılan davaların dosyaların sayısının giderek artmasından.” diyebiliriz.
Soru ve cevaplarla amacı dışında kullanılan konut sorunun detayları
Peki o zaman yasalar bize ne diyor, işte bu noktadaki tüm sorulara cevap vermek için Avukat Burak Önder, Ensonhaber’e bilgi verdi.
1- Ev ya da iş yerini amacı dışında kullanma (kiralama, pansiyon yapma, iş yeri yapmak) hukuki bir eylem mi?
Türk Borçlar Kanunu Madde 316, “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” şeklinde hükmetmiştir. İlgili Kanun maddesine bakıldığında, sözleşmeye uygunluk, özenli kullanım ve komşulara saygı göstermek kiracının sorumluluklarındandır.
Kiracının alt kiraya vermesi açısından değerlendirildiğinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kiraya verenden yazılı onay almadığı sürece kiralanan yeri alt kiraya veremez. Kiracının izin almadan alt kiraya verdiği ihtimalinde ise kiraya veren tahliye davası açabilmektedir. Bu durumların önüne geçmek için kira sözleşmesine alt kiraya vermenin yasak olduğu maddesi eklenebilir.
Kiracının mesken olarak kiralanan yeri ticarethaneye çevirmesi sözleşmeye aykırılık olacağı için amaç dışında kullanım sayılacaktır. Kiracının, kiralanan yeri günlük veya kısa süreli başkalarına kiralaması bunu artık bir ticari işe döndürmüş olması kiralanan yerin amacına aykırı kullanıldığını göstermektedir. Kiracının bu eylemleri sebebiyle komşuları rahatsız etmesi, komşuların giren çıkanı tanımadıkları için güvende hisssetmemeleri de düşünüldüğünde kiracının madde 316’ya aykırı davrandığı görülecektir.
2- Ev ya da iş yerini amacının dışında kullanmanın şartları nelerdir?
En önemli şartı sözleşmede kiralanan yer hangi amaçla kiralanmış. Eczane, konut, diş polikliniği vs sözleşmeye aykırılığa ve amacına uygun mu değil mi noktasına buna göre bakabiliriz en başta.
Diğer bir şart Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre taşınmazın kütükte ne olarak geçtiği, (ev, işyeri, ticarethane) taşınmazda neler yapılıp yapılamayacağı önemli bir unsurdur. Nasıl mülk sahibi KMK’ya göre davranmakla sorumluysa doğal olarak kiracı da buna uygun davranmalıdır.
3- Ev ya da iş yerini amacının dışında kullanma konusunda dava sayısı arttı mı?
Amaç dışı kullanımların arttığını söyleyebilirim tabii ki. Kiraların artması sebebiyle, kiraları bölüşmek niyetiyle ev sahibinden izinsiz eve ortak almak gibi veya üç gün evde yokum birine kiralayabilirim gibi düşüncelerle hareket ediliyor. Buna bağlı olarak dava sayısı da arttı.
4- Ev sahibinin izni olmadan amacının dışında kullanan kişi için dava açıldığında cezası ne olur?
Bu konuyu genel hatlarıyla ele alırsak sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracıya il etapta kiraya veren neyi düzeltmesini istiyorsa açıklayıp ihtarname çekmeli ve otuz günlük süre vermelidir.
Bu süre zarfında düzeltmeleri yapmayan kiracıya karşı, kiraya veren fesih hakkını kullanabilecektir.
Ama bazı durumlarda bu süreye ve ihtarnameye gerek duymadan derhal fesih hakkını kullanabilecektir. Bu durumlar Kanunda “Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” şeklinde belirtilmiştir.
Buradan anlaşılacağı üzere taşınmazın fena kullanımı, taşınmazın randevu evine çevrilmesi, komşuların güvende hissetmemesi gibi durumlarda sözleşme hemen feshedilebilir.
Çok fazla durum ve örnek olabileceği bilindiği için Yargıtay kararları ışığında bir değerlendirme yapmaya çalıştık ama dava sürecinde olayın neyi gerektirdiğine hakim karar verecektir.
Bunlar dışında kiralayanın kiracının kullanımından sebep başka zararları varsa onları da talep etmesi mümkündür.
