Koronavirüs nedeni ile sıkıntılı günler yaşanmakta olup bu süreçte bazı iş yerleri zorunlu olarak bazıları ise iş yapılamaması nedenleri ile iradi olarak iş yerlerini kapatmak zorunda kaldı. Peki iş yerlerini kapatmak zorunda kalan kiracılar kira ödemelerini nasıl yapacak ve yapmak zorunda mıdır?
Kapatılan bu iş yerlerinin bu süre zarfında kira ödeyip ödemeyeceği konusunun önemli bir sorun haline geldiğini anlatan Avukat Ezgi Esnik Günay, “Kira sözleşmeleri iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu madde 299’da kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak belirtti.
Haber 7’den Özgür Gündüz’ün haberine göre; salgın sonucunda kapatılan iş yerleri kullanıma hazır halde bulundurulması karşısında idarenin kısıtlaması nedeni ile kiracı kiralananı kullanamamaktadır. Borçlar Kanunu Madde 138’de sözleşmenin yapıldığı sırada taraflar tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumunun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması halinde ne yapılabileceği düzenlendi.
Bu kapsamda olağanüstü bir durum hakkında şu ifadeler kullanıldı: “Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Bu süreç içerisinde kiracıların Borçlar Kanunu’nun 138 maddesinde bulunan ‘aşırı ifa güçlüğü’ kararından faydalanabileceğini anlatan Av. Günay, “İş yerlerinin idarece kapatılmış olması kiraya verenden kaynaklı bir sorun olmadığından kiraya verenin teslim borcunu yerine getiremediğinden bahsedilemeyecektir. İş yeri, iç işlerince yayınlanmış olan genelge ile iş yerleri geçici olarak kapatılmış olan kiracılar, Borçlar Kanunu Madde 138’de yer alan aşırı ifa güçlüğü hükmünden yararlanabilirler. Ayrıca bu hüküm, iş yerlerini salgın nedeni ile zorunlu bir şekilde idarece herhangi bir kısıtlama olmadan kapatmak zorunda olanlar içinde kullanılabilir. Borçlar Kanunu madde 138 aşırı ifa güçlüğüne düşen borçlu için iki olanak düzenlenmiştir. İlki ifa güçlüğüne düşen borçlu sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu olanağı kira ilişkisinde uyguladığımızda kiracı, kira borcunda indirim isteyebilir. Kiracı çok zor şartlarda da olsa borcunu yerini getirmiş olabilir, borçlu ödemelerini ‘uyarlama talep etme hakkını saklı tutarak’ ifa etmiş ise, bu halde ödediği kira borçları için de uyarlama talep edebilecek ve fazladan yapmış olduğu ödemelerin iadesini veya mahsubunu isteyebilecektir” şeklinde konuştu.
Borçlar Kanunu’nun 138’nci maddesinde aşırı ifa güçlüğüne düşen borçlu için düzenlenmiş olan ikinci olanak ise sözleşmeden dönme hakkıdır” diye konuşan Av. Günay, şu ifadeleri kullandı:
“Sözleşmeden dönme hakkı ise borçluya uyarlama isteme hakkı mümkün olmadığı halde tanınmış bir haktır. Sözleşmeden dönme hakkı geriye etkilidir, yani uyarlama talebi kabul edilmeyen borçlu sözleşmesini geriye etkili olarak sonlandırma hakkına sahiptir. Lakin Borçlar Kanununda aşırı ifa güçlüğünün düzenlenmiş olduğu madde 138 son fıkrası uyarınca, sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, sözleşmeden dönme hakkı yerine fesih hakkı kullanabilecektir. Fesih hakkı ise sözleşme ilişkisinde geriye etkili değildir. Kira sözleşmeleri de sürekli edimli sözleşmeler olması sebebi ile borçlu kiracı, iş yerlerinin idarece zorunlu olarak kapatılmış olması sebebi ile aşırı ifa güçlüğü oluştuğundan dolayı kira borcunda uyarlama, uyarlama imkanı bulunmamak ise sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir diyebiliriz”
İş yerini idareleri tarafından uygulanan kısıtlama dışında kendi iradesi ile kapatan kiracının kira borcunu ödemek zorunda olduğundan bahseden Av. Günay, “Lakin iş yerini herhangi bir kısıtlama olmadan iradesi ile kapatmak zorunda kalan kiracı da, mevcut durumun kendi sektörüne etkisi ve kendi somut koşullarına göre yine Borçlar Kanunu madde 138 aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanarak uyarlama talebinde bulunma imkanını değerlendirebilir. Kiracının bu süreçte kira borcunu ödeme zorunluluğu devam etmek iken 26 Mart 2020 tarihinde yayınlanmış olan 7226 sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 2. Maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” hükmü getirilmiştir. Kiracının kira borcu ödeme yükümlülüğü devam etmekle birlikte, bu süreçte kiracının kira borcunu ödemekte düşeceği sıkıntı gözetilerek 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek kira borçlarının, kiraya verence tahliye sebebi yapılamayacağına dair kiracıya koruma sağlanmıştır. Bu işleyecek 4 aylık kira bedelinin ödenmemesinin tahliye sebebi oluşturmayacağı kuralı ise kiranın ödenmeyeceği anlamını taşımamaktadır. Kiracı, ilerleyen süreçte kira borcunu ödemez ve kiracı ile kiraya veren aralarında anlaşamaz ise kiraya veren icra yolu ile kira borcunun tahsili sağlama olanağına sahiptir” ifadeleri kullanıldı.
“Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da yer alan maddenin sadece iş yerlerini kapsadığını belirten Av Ezgi Esnik Günay, “Covid 19 salgını nedeni ile birçok iş yerinin kapanması veya iş kapasitesinin azaltılması nedenleri ile birçok kişi iş konusunda sıkıntı yaşamaktadır. Sıkıntılı günlerden geçilmekte ise de iş yeri kiralarında olduğu gibi ev kiraları da ödenmek zorundadır. 7226 sayılı “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”un Geçici 2. Maddesi ile getirilen düzenleme ise yalnızca iş yeri kiraları için geçerli olup ev kiralarını kapsamamaktadır. Yani 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında ev kiralarının ödenmemesi halinde ev sahibi kiracının tahliyesini isteyebilme hakkına sahiptir” diye konuştu.
