Gayrimenkul değerleme kavramı 2000’li yıllarla birlikte hayatımızda yerini aldı. Gayrimenkul değerleme, özellikle konut kredileri ile ipotekli konut alım ve satımlarında önemli bir unsur olması nedeniyle her geçen dönemde daha çok telaffuz edilir oldu. Bu alanda faaliyet gösteren gayrimenkul değerleme uzmanlığı da bu gelişimin doğal sonucu olarak günümüzün ve geleceğin öne çıkan meslekleri arasında hızla yerini aldı.
Peki gayrimenkul değerleme nedir, hangi amaçla kullanılır? Gayrimenkul değerleme raporu kimler tarafından hazırlanır? Taşınmaza ait değerleme raporu nasıl alınır? Kimler gayrimenkul değerleme uzmanlığı için hak kazanır, koşulları nelerdir? Bu alanda hizmet veren şirketler hangileridir? Gayrimenkul değerleme başlığı altında aklınıza gelebilecek ve en çok merak edilen sorulara yanıt olacak nitelikte bir rehber hazırladık. İşte 11 soruya 11 kısa cevapta gayrimenkul değerleme…
Gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın emlak değerinin tespit edilmesini içeren işlemler bütünüdür. Belirli kriter, etik kurallar ve nesnel ölçütlere göre gerçekleşen ve bir gayrimenkulün değerini gösteren işleme gayrimenkul değerleme deniyor. Bir başka deyişle, söz konusu gayrimenkulün gerçek değerinin ortaya çıkarılmasında belirleyici role sahiptir. Gayrimenkul değerleme çoğunlukla konut kredisi başvuru işlemlerinde, ipotekli konut alımları vb işlerde kullanılıyor.
Gayrimenkul değerlemesi Sermaye Piyasa Kurulu (SPK) listesinde adı geçen lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri ve bu alanda eğitim almış, lisans sahibi uzmanlar tarafından yapılabiliyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı her geçen gün kıymetlenen meslek kollarından biri haline gelmiştir. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı için neler yapmak gerekiyor? İşte 2 maddede gayrimenkul değerleme uzmanlığı ile ilgili mutlaka bilmek gereken konular…
1. Gayrimenkul değerleme uzmanları her türlü gayrimenkulün (bina, konut, arsa, arazi, iş yeri vb.) değerini tespit etme ve raporlama yetkinliğine sahip kişilerdir. Gayrimenkul yatırımı, emlak satışı, konut kredisi ve ipotekli konut işlemleri için değerleme yapma lisansına sahiptirler.
2. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı alanında lisanlı kişilerin önemli vasıflarından biri bağımsız olmalarıdır. Emlak değerinin yükseltilmesi, gayrimenkul alım ve satım işlemlerinde aracılık gibi faaliyetleri kesinlikle yoktur. Bağımsız olmaları sebebiyle, gayrimenkullerle ilgili hukuki davalarda bilirkişi olarak rol alabilirler.
Sermaye piyasasına ait faaliyet alanlarından herhangi birinde görev alacak kişilerin almaları gereken yetkinlik “gayrimenkul değerleme lisansı” olarak biliniyor. Gayrimenkul değerleme lisansı başvurusu için dört yıllık üniversite mezunu olmak şartların başında geliyor. Bu noktada merak edilenlerden biri hangi bölümlerden mezun olmak gerektiği… Yanıtı gayet net: Hangi bölüm olursa olsun, tek kriter dört yıllık bir üniversite olması.
Her yıl iki kez düzenlenen Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavı ile başarı yakalayarak bu mesleği yürütmek isteyenler öncelikle ilgili kurslara katılım göstermeyi tercih ediyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı kursu ile ilgili internette yapacağınız küçük çaplı bir aramada yaşadığınız bölgeye yakın bir yer karşınıza çıkacaktır. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı kursu programları, uzman ve uzman yardımcısı adaylarını sınava hazırlamakta faydalı oluyor.
Gayrimenkul değerleme alanında aktif görev almak isteyenlerin gayrimenkul değerleme uzmanlığı sınavı için başvuru yapması ve beraberinde sınavda başarı göstermesi önem taşıyor. Böylelikle lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olarak çalışmaya başlanabiliyor. Peki değerleme uzmanlığı sınavı ne zaman?
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavı her yıl iki kez gerçekleştiriliyor. Sınavı düzenleyen kurum ise Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL). 2020 yılında ilk sınav Covid-19 salgınına karşı tüm koruyucu önlemler alınarak 11-12 Temmuz tarihlerinde yapıldı. İkinci sınav için tarih, diğer yıllarda olduğu gibi, SPK’ya ait sosyal medya hesapları üzerinden takip edilebilir.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavı’na katılarak başarı gösterenlerin gayrimenkul değerleme uzmanı olarak çalışabilmeleri için üç yıl mesleki tecrübeye sahip olmaları gerekiyor. Mesleki deneyim süresi üç yıl olmayan kişiler, eksik sürelerini tamamlayabilmek için gayrimenkul değerleme şirketlerinde “gayrimenkul değerleme uzman yardımcısı” unvanı ile tam zamanlı görev alabiliyor. Ancak henüz uzman statüsünde olmadıklarından lisans sahibi olamıyorlar.
Peki taşınmaz değerlemesini hangi firmalar yapabilme yetkinliğine sahip? Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihe ait değerini; gayrimenkulün niteliği, pazar ve çevre koşullarını analiz edilerek değerleme standartlarına göre bağımsız ve tarafsız şekilde, yazılı olarak raporlayabilecek değerleme uzmanları kadrosuyla sektörde faaliyet gösteren firmalara “gayrimenkul değerleme şirketleri” deniliyor.
Gayrimenkul değerleme şirketleri kendi aralarında 3’e ayrılıyor. Bu sınıflandırmayı hangi kurumdan lisans sahibi oldukları belirliyor. Buna göre gayrimenkul değerleme şirketleri Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) lisanslı olanlar, SPK lisanslı olanlar, BDDK ve SPK lisanslı olanlar diye 3 ayrı başlıkta listeleniyor. Gayrimenkul değerleme şirketleri tam ve güncel listesine ulaşmak için SPK web sitesine giriş yapılabilir.
Gayrimenkul değerleme raporu hazırlanırken üç farklı yöntem kullanılabiliyor. Bu yöntemler emsal karşılaştırma, maliyet yaklaşımı ve gelir indirgeme olarak biliniyor. Bir gayrimenkule ait değerleme raporunda söz konusu üç yöntemden herhangi biri uygulanıyor.
Gayrimenkulün brüt alanı esas alınmak şartıyla gayrimenkul tiplerine göre en düşük ve en yüksek fiyat aralıkları her yıl belirlenerek Resmi Gazete’de yayımlanıyor. 2020 yılına ait gayrimenkul değerleme hizmet fiyatları Resmi Gazete’de şu şekilde açıklandı:
2020 yılında bu fiyatlar konut ve iş yerleri için 659 TL – 2.855 TL, arsa ve tarım alanları için 719 TL – 1.786 TL, AVM, hastane gibi hizmet amaçlı yapılar için 1.316 TL – 6.387 TL, yalılar ve eski eser niteliğindeki gayrimenkuller için 3.490 TL, enerji ve akaryakıt tesisleri için 4.258 TL, üretim, depolama, zirai ve sınai nitelikli yapılar için 723 TL – 5.589 TL oldu.
Peki gayrimenkul türleri hangileridir? Gayrimenkul değerleme uzmanlarının değerlemesini yaparak raporunu hazırladıkları gayrimenkul türlerini, kısa açıklamaları ile birlikte madde madde listeledik. 5 ana başlıkta sıraladığımız gayrimenkul türlerinin sık rastlanan terimleri içerdiği bilgisini ilave edelim.
• Konut: İnsanların barınma ihtiyaçlarına yönelik olarak kullandıkları her türlü mekânı kapsar. Bir meskene konut denilmesi için en önemli gereklilik de barınma amaçlı olması. Konut çeşitlerine örnek olarak apartman dairesi (katta bağımsız bölüm), villa, rezidans verilebilir.
• Tarımsal Gayrimenkul: Adından da anlaşılacağı gibi tarım amaçlı kullanılan, aynı zamanda sahibine gelir sağlayan gayrimenkul türüdür. Arsa, arazi, tarla gibi. Değerlemesi yapılırken istihdam sağlamasından arazinin verimliliğine, biçiminden konumuna pek çok faktör devreye girer.
• Ticari Gayrimenkul: Ticaret faaliyetleri amacıyla kullanılan, alınıp satılabilen taşınmaz türüdür. Mesken olmayan ancak ticari kazanç elde etmeye yarayan gayrimenkullerdir. Ofis binaları, ofisler, otel binaları, alışveriş merkezi binaları, mağaza ve dükkânlar ticari gayrimenkul olarak değerlendiriliyor.
• Endüstriyel Gayrimenkul: Endüstriyel üretimin hayata geçirildiği her türlü gayrimenkulü içermektedir. Fabrikalar, üretim tesisleri, imalathaneler gibi sınai amaçlı kullanılan taşınmazlardır. Geniş bir kapsamı olduğu için bu tip gayrimenkulün değerlemesi de özel bir uzmanlık ihtiyacını beraberinde getirmektedir.
• Özel Amaçlı Gayrimenkul: Çoğunlukla özel bir alanda kullanım için tahsis edilen gayrimenkulleri içermektedir. Okullar, ibadet alanları, hastaneler, hatta golf alanları gibi örnekler verilebilir. Gayrimenkul piyasasında sık el değiştirmedikleri için değerlemesi pek kolay olmayan gayrimenkuller olarak da bilinir.
