Zingat Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Mehmet Erkek’in dolar fiyatlarındaki hareketliliklerin konut talebine etkisi ile ilgili paylaştığı grafik ses getirdi.
Mehmet Erkek’in Zingat.com’da kullanıcıların yaptığı konut aramalarının seyri ile dolar fiyatlarındaki değişimleri karşılaştırdığı bu grafik, 2022 Şubat ayında konuk olduğu ve Ekotürk’te yayınlanan TV programının da ana başlıklarından birini oluşturdu.
Ekotürk’te Yapısal Parite programında Kıvanç İlhan’ın sorularını yanıtlayan Zingat Genel Müdürü Mehmet Erkek, döviz fiyatlarını emlak sektörüne etkisinin yanı sıra teknolojinin gayrimenkule etkisinden Zingat’ın hikâyesine, Metaverse evreninden Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’ne dek uzanan geniş bir yelpazede açıklamalarda bulundu.
İşte Ekotürk’te soru-cevap şeklinde gerçekleşen canlı yayında Zingat Genel Müdürü Mehmet Erkek’in açıklamaları…
Zingat’ın ortaya çıkış amacı ve hedefleri neler?
“Neden” sorusu hepimizin hayatında çok kıymetli olan ve öncelikli olarak sorması gereken bir soru. Dolayısıyla bu hikâyeye “neden” sorusuyla başlayayım. Neden Zingat gibi bir platforma ihtiyaç duyuldu? Bir defa dünyada en çok paranın döndüğü ve yatırıldığı değer sınıfı gayrimenkul sektörü. Bunu bir kenara koyalım, bu çok önemli. Ondan sonra borsalar, bitcoin, nakit para vs. geliyor. Aynı zamanda gayrimenkul sektörü az hareketli, çetrefilli, problemli bir sektör. Bir ev almak istediğinizde e-ticarette olduğu gibi bir tuşa basıp satın alamıyorsunuz. Aracılar var, taraflar var, işin içine başka faktörler giriyor. Bu süreç uzuyor ve çetrefilli hale geliyor. Bir de ülkemize bakalım: Bir Türk vatandaşı ömrü boyunca ortalama bir ev sahibi olabiliyor. Yani insanımızın hayatında yapabildiği en büyük yatırım ev. Böyle bir durumda bu kadar kritik bir yatırım yapıyorken, mutlaka doğru parametrelerle ve doğru kararla hareket edilmesi gerekiyor. En önemli ihtiyaç da bilgi. Ancak gelin görün ki, bu sektör o kadar büyük olmasına rağmen bilgi bilakis o kadar az ve erişilmesi zor.
Düşünün bir evin fiyatı, değeri, fiyatın üç sene sonra nereye gideceği, doğru evin nerede olduğu, konum veya demografik yapı bilgisi gibi pek çok parametreyi göz önüne alıp baktığınızda, bu karar çok önemli bir yere geliyor. Dolayısıyla bütün bu sorulara cevap vermek gerekiyordu. Bu sorulara yanıt verme açısından Zingat gibi bir platform kurma fikri oluşmaya başladı bizde. Aslında Zingat’ın da hikâyesi çok daha eskiye, Reidin’e gider. Reidin, Birleşik Arap Emirlikleri’nde, Dubai’de kurduğumuz, gayrimenkul sektöründeki kurumsal oyunculara hizmet veren bir platform. Temel olarak doğru planlama ve doğru fiyatlama yapmak, doğru projeler geliştirmek için kurumlara abonelik usulü destek veriyor. Bu hizmeti biz sadece kurumlara veriyorduk. Ama bu bilgileri kurumlara sağlanırken, aynı bilgiler tüketicilere de sağlanmalı ki oyun tamamlansın. Çünkü asıl oyuncular tüketiciler.
Tüketicilerin olmadığı bir gayrimenkul piyasası olamaz. Böyle olunca da ya Reidin’i tüketiciye açacaktık veya tüketicinin ücretsiz şekilde ulaşacağı bir platform olacaktı. Biz tercihimizi ikincisinden yana kullandık. İnsanların ücretsiz şekilde gayrimenkul verilerine rahatlıkla erişip, karar verme süreçlerine destekleyici bir platform olmasını istedik. Nereden alayım, ne zaman alayım, yatırım için doğru zaman mı, alayım mı satayım mı, kiralayayım mı yoksa satın mı alayım… Bu gibi sorulara da cevap verecek bir platform olmasını istedik. 2015 yılında Doğuş Grubu’nun da bize yatırım yapmasıyla birlikte platformu tasarladık ve startını verdik. Startı verdiğimizde sadece bilgi platformu olmasını da istemedik. Biz bilgi verebilirdik ama nihayetinde insanların evi alırken o sürecin de tamamlanması ve aynı platformda olması için oyuncular da kendi portföylerini bu platformda pazarlayabilsinler istedik. Dolayısıyla platformu aynı zamanda gayrimenkul geliştiricilerine ve müteahhitlere de açarak gayrimenkullerini pazarlayabilsinler istedik. Bu süreçte en temel ihtiyaç olan bilgi ve güveni karşılayacak şekilde oluşturduk.
Bilgi ve güven mottonuz oldu, değil mi?
Mottomuz “Emlak. Bilgi. Güven.” oldu. Emlak sektöründeki en büyük iki problem, bilgi ve güven. Biz de temel olarak içeride ve dışarıda yaptığımız her projede, bu iki temel problemi adresleyecek projeler geliştiriyoruz.
Zingat’ın amaçlarına baktığımızda her şey aslında çok açık. Şimdi siz bilgisayar mühendisisiniz. Veri ile oynamayı analiz etmeyi de çok seviyorsunuz bildiğim kadarıyla… Bizim piyasamızda emlak tabii ki bir yatırım aracı ve trendler ile birlikte çok büyük değişimler gösterebiliyor. Bu anlamda sizin hazırlamış olduğunuz bir grafik var. Dolar artışı ve insanların emlak arama trendleri. Biraz bu grafik üzerinden konuşabilir miyiz?
Bilgisayar mühendisliği konusunda bir açıklık getirmek istiyorum. Aslında bizim Reidin’den itibaren ortaya çıkış ilkelerimizin altında veri bilimi var. Veri bilimi kavramsal olarak biz Reidin’i kurduğumuz zamanlarda bile pek konuşulmuyordu. Dolayısıyla istatistikçiler ve bilgisayar mühendisleri bu işin öncülüğünü yaptılar. Aldılar, sırtladılar ve veri bilimi kavramlarının oturmasıyla beraber yeni bir anlam kazandı bu süreç. Zingat’ta da Reidin’de de yaptığımız şey veri bilimini etkin ve aktif bir şekilde kullanmak. Dönüşen piyasaları, hayatın kendisini, ticari hayatı biz veri bilimiyle anlayabiliriz, yorumlayabiliriz, kararlar verebiliriz. Bizim çıkış hikâyemizin temelinde de bu var. Dolayısıyla biz her zaman en derinlikli şekilde verilere ulaşıp onlardan anlam çıkarma ve karar verme süreçlerine destek olma noktasında çalışırız.
Grafiğimize gelecek olursak… Bu da çok enteresan bir örnek. Bu grafik ile Zingat platformunda emlak arama hacminin / davranışının, doların artış / azalış trendiyle çok paralellik sergilediğini gördük.
Bu grafik bize ne diyor?
Bu grafik diyor ki; dolar artmaya başlarken ev aramaları artmış, dolar düştüğünde ev aramaları da durmuş. Bu ham yorumu ama sonuca gelelim: Niye böyle bir şey oluyor? Genel olarak sektöre baktığımızda, insanlar paralarını korumak için bir arayış içerisinde olur. Dolayısıyla kazancı korumak için de emlak sektörü önemli bir alan. Konuşmanın başında da bahsetmiştik; en çok paranın yatırıldığı sektör. Dolayısıyla parayı koruma güdüsü var. Bir de şu tedirginlik var: “Her şeyin fiyatı artarken ev fiyatları da artarsa, ben şimdi aldım yoksa bir daha ev alamam.” Aynı zamanda kaybetme korkusu da var. Bir grup insan da bu doların artışından bir fayda elde etmiş ve o kazancı gayrimenkul yoluyla korumaya alma yoluna gitmiş olabilir. Çok paralellik seyrediyor. Bu grafik ocak ayı ortasını gösteriyor ama bugün de baksak yine paralel bir grafik görebiliriz.
Bu grafiğin satın alımlara etkisi nasıldır? Bir de satın alma grafiği elimizde olsaydı… Bu eğri arttıkça satın alma trendi de aramayla beraber artıyor mu gerçekten?
TÜİK istatistiklerine göre 2021 Aralık ayında rekor düzeyde satış gerçekleştiğini biliyoruz. Burada aslında ev fiyatlarının dolar ile beraber değişimlerine de bakmak lazım. 10 yıl önce bir ev aldığınızdaki dolar kurunu esas alalım; bir de aynı evin fiyatına şimdi bakalım ve dolar fiyatını esas alalım. Bugün dolar üzerinden ev fiyatları daha ucuz. Belki de son 10 yılın en düşük değerinde olduğunu söyleyebiliriz. Yatırım tavsiyesi anlamında yorumlara girmek istemem. Ancak ne olacağını değil de, ne olmayacağını söyleyebiliriz.
Konut fiyatlarının bugün bulunduğu noktadan aşağı çekileceğini öngörmüyorum. Çünkü genel olarak istatistiklere baktığımızda, TÜİK Ocak ayı rakamlarına göre yüzde 67 civarında inşaat malzemelerinde maliyet artışı var. Maliyetiniz arttıysa daha ucuz konut yapamazsınız. İster istemez daha maliyetli, piyasa fiyatı daha yüksek olan konutlar piyasaya sürmek zorundasınız. Şimdi burada böyle bir konut yaptığınızda fiyatı böyleyken, yanındaki konutun onun çok altında olmasını beklememek gerekiyor. İster istemez de oraya bir talep olacaktır.
Diğer taraftan nüfusa bakmamız lazım. Nüfusumuz artmış durumda. 10 yıl önce Türkiye’de ortalama bir evde yaşayan hane halkı sayısı ortalama 4 iken, bugün 3,3’e düşmüş. Bu ne demek? Artık daha küçük aileler var. Daha çok aile var demek; nüfusumuz da arttığına göre haliyle konuta daha çok talep olacağını gösteriyor. Bir taraftan resmi olarak söylenen; 6-7 milyon konutun yıkılması gerekiyor. Piyasada da böyle bir ihtiyaç var. Dolayısıyla emlak konut fiyatlarında bir düşüş beklemiyorum.
Emlak sektörü ve teknoloji aslında birbiriyle hem çok uyumlu hem de birbiriyle o uyumu sağlamanın bir o kadar zor olduğu iki tane sektör. Metaverse’den, “big data”dan, veri biliminden bahsediyoruz, ki sizin formasyon olarak yakın olduğunuz bir konu. Emlak sektörü teknolojinin gelişimiyle beraber nereye gidecek?
Bu soru çok kıymetli. Bir defa emlak sektöründe yapısı itibariyle hareketlilik düşük, ev almak veya ulaşmak zor. Bu alanda daha henüz dijitalleşemedik. Örnek vereyim, bugün hâlâ tapu kayıtlarına ticari olarak erişimimiz ve onun üzerinden bir analitik çıkarım yapmamız mümkün değil.
Karşılaştırmak için söylemiyorum ama, bir örnekleme olsun diye söylüyorum. Reidin’i kurduktan sonra 2006, 2007 yıllarında Birleşik Arap Emirlikleri’nde bir gayrimenkul fiyat endeksi çıkarmak istediğimizde tapu dairesinin kapısını çaldık; sizde veri var, alım satım bilgileri var, bunları bize verin diye. Ne satıldı, ne zaman satıldı, ne kadara satıldı ile ilgili tapu kayıtları bunlar. Kısmen dijital bilgiler vardı. “Bir endeks çıkarırsak daha şeffaf ve sağlıklı bilgi sunulur, yatırımcıyı da dışarıdan çekmek için avantajlı olur” dedik, ikna oldular, “Buyurun, bilgisayar kayıtlarımız” dediler. Hatta o zamanlar tapu dairesinin Oracle database bağlantılarını ben yaptım. İncelediğimizde endeks çıkarmak için yeterli veri olmadığını gördük. Yani işlemin bir gayrimenkul geliştiriciden tüketiciye ne zaman satıldığıyla ilgili bilgi yoktu. Bu bilginin bize lazım olduğunu söyleyince dediler ki, “Bunlar aslında bizim tapu kayıtlarında var, arşiv odasında. Siz bunları dijitalleştirebilir misiniz?”. Dedik ki “Ama bize tapu dairesi kapısının anahtarını vermeniz lazım”, kabul ettiler ve tapu dairesine dört kişilik ekip yerleştirdik. Bütün tapuların üzerinden teker teker geçip tüm bilgileri bilgisayar ortamına aktardık ve sağlıklı bir endeks çıktı. Sonrasında da Dubai’nin gayrimenkul şeffaflık endeksi olumlu yönde bir puan iyileşti. Böyle bir dünyadan bahsediyoruz.
Bizim öncelikle bir defa var olan yapıyı dijitalleştirmemiz lazım, orada daha çok eksikliklerimiz var. Büyük veriyi, yapay zekâyı çok ekin bir şekilde kullanmamız lazım. Biz bugün gidebildiği yere kadar kullanıyoruz. İşte bir evin değerini bir yapay zekâ modeli hesaplayabiliyor, bugün Zingat’ta da bir modeli var. Dijital anlamda “real estate”, yani “gerçek gayrimenkul” dünyasında bu yönde daha ilerilere gidebileceğimiz bir yol var… Şimdi bir de metaverse çıktı. “Real estate” kavramının İngiliz sözlüğünde ilk kullanılışı 16. yüzyılda ve burada “gerçek bir emlak” söz edilen. Metaverse’de ise bunun gerçek bir karşılığı yok. Herhangi biri bugün bir platform kurup burada NFT bazlı diyebilir ki, “Ben Kadıköy sahillerini satacağım.” Başka bir platform da gelip aynısını yapabilir. Şimdi Kadıköy sahilleri veya bir stadyum veya başka bir yer kimseye ait değil. Dolayısıyla gerçekle bir bağlantı yok. Metaverse bizim gerçek dünyanın çok daha ötesinde başka bir dünya.
Metaverse’de gayrimenkul satmak, eğer biz Metaverse’deki gayrimenkulü gerçek dünyadaki gayrimenkul ile ilişkilendirebilirsek, tekil bir kimlik bilgisi üzerinden bunu bağlayabilirsek, oradaki hareketliliği ve alım satım işlemlerine hız kazandırabilirsek, o zaman gerçekten iki dünya arasında bağlantı sağlayabilmiş ve iş yapabilmiş oluruz. Bu anlamda daha gidilecek çok yol var.
Esasında teknolojinin gayrimenkul sektörüne nasıl bir etki yapabileceğini şu açıdan görebiliriz: Son iki yılda dünyanın yaşamış olduğu süreci biliyoruz. Bu süreçte biz bazı şeyleri kolay yapabildik. Mesela bugün Zingat ailesi gibi pek çok firma uzaktan çalışabiliyor. Bu tamamen teknolojinin bize sunduğu imkânlarla olabildi. Uzaktan çalışabildiğimiz dünyada ne oldu? Benim çalışanım İstanbul’da 2+1 evde sıkışmak zorunda değil. İstanbul dışında veya başka bir ilde çok daha rahat bir konutta, daha konforlu bir hayat sürerek İstanbul maaşı alabiliyor ve işini sürdürebiliyor. Yani, şehirlerde yoğunlaşmış dikey mimariyi gözden geçirmek zorunda kalacağız. İnsanların toplu olarak bir arada yaşadığı, hastalık bulaşının yüksek olduğu bir ortamdan uzaklaşacağız. Çünkü artık hareket edebiliyoruz, ulaşabiliyoruz. Üretim bandı başında olmanız gerekmiyorsa uzaktan işinizi yapabilirsiniz. Üretim bandı başında olma durumunu da belki 5G teknolojileri ile çözebileceğiz. Böylece bu gereklilik de ortadan kalkabilecek. O zaman bizim toplu olarak şehirlerde yoğunlaşmamıza gerek yok. Şehirlerin çıkış noktası bu. İnsanlar neden bir araya geldiler? Bir arada rahat ticaret yapabilmek, iletişim kurmak, sosyalleşmek, barınmak, korunmak vs. için. Bugün teknoloji bunları çözebiliyorsa gayrimenkule ciddi etkileri olacaktır.
Gayrimenkulün sanal tarafıyla birlikte geleneksel tarafı hâlâ çok önemli. 2021 tarihli Taşınmaz Yönetmeliği de üzerinde konuşmamız gereken bir konu. Bu yönetmeliği nasıl yorumluyorsunuz? Sektörün açıklarına ilaç olabilecek bir yönetmelik oldu mu?
Teşekkür ederim, bu da çok kıymetli bir soru. Aslında yönetmeliğin güncel hali 2021’de çıktı. Ticaret Bakanlığı 2018 Haziran ayından beri bunun üzerinde çalışıyor. Kurumlarla, sektördeki oyuncularla, bizim gibi portallar ile de görüşerek olgunlaştırdığı ve geliştirdiği bir yönetmelik. Bu yönetmelik şunu belirliyor: Taşınmaz ticaretinde aracı olan gayrimenkul danışmanlarının nasıl çalışmaları ve nasıl bir yeterliliğe, yetkiye sahip olmaları gerektiğini düzenliyor. Biz bu gelişmeyi çok mutlulukla karşıladık. Tabii işin başındayız ve gidecek çok yol var. Başlangıç her zaman ilk meşale olarak çok önemlidir, daha da iyi yerlere gidecektir.
Şu anki yönetmelik bize şunu söylüyor: “Emlak çok kıymetli bir meslektir, bu meslek için sizin belirli bir yeterliliğe sahip olmanız lazım. Eğitim, staj, tecrübe gibi birtakım sorumluluklar getiriyor. Tabii Taşınmaz Ticareti için kayıtlı olup bir yetki belgeniz olması gerekiyor. Aynı zamanda emlak ofislerinde çalışan danışmanların da bir seviye yeterlilik belgesine sahip olmasını getiriyor. Bu şartlar olursa siz emlakçılık yapabiliyorsunuz.”
Emlak sektörü çok kıymetli, insanların hayatına dokunuyoruz. Ama herkesin yapabileceği bir meslek gibi gösterilmeye çalışıldı. Bu algı yanlış. Liyakatsız, kalifiye olmayan insanların da yer bulmaya çalıştığı bir sektör oldu geçmişte. Bugün bu yönetmelikle ve diğer oyuncuların sıkı takibiyle beraber -Zingat’ın da bu konuda bir öncülüğü var- emlak danışmanlığı dönüşmeye başladı. Daha yeterli, daha kıymetli insanlar sektörde olmaya başladı. Zingat’ta bugün doktorasını yapmış emlak danışmanı var. Bugün Türkiye’de 40 bin civarında yetki belgesi sahibi emlak ofisi var ve bu emlak ofislerinin yetki belgelerini, Zingat gibi emlak portalleri platformlarındaki emlak danışmanı profilinde yayınlamak zorunda. Tüketicilere her zaman söylediğimiz budur: Çalıştığınız emlak ofisinin yetki belgesi olup olmadığına bakınız. Yetki belgesi yoksa çalışmayın. Bugün bu işi layıkıyla yapan 40 bin emlak ofisi var. Dolayısıyla her yönüyle, bütün oyuncularıyla; portalleri ile, emlak danışmanları ile, odaları ile beraber bu sektör topyekun gelişecek. Bu belgelere sahip olmayan ofis ve danışmanların da hızlı bir şekilde bu konuya eğilmeleri gerekiyor. Zingat olarak şirket bünyesindeki Zingat Akademi liderliğinde, emlak danışmanlarının yeterliliklerini artırıcı tamamen ücretsiz etkinlikler ve eğitimler de yapıyoruz. “Emlak, bilgi, güven”i tek başınıza yapamazsınız. Diğer oyuncularla ve sektöre de verici olarak yaparsınız. Bu anlamda, ücretsiz eğitimler de vererek sektörün gelişimini, yeni yönetmelikle beraber sektörün daha iyi bir yere gelmesini sağlamak için Zingat olarak neredeyse bir sivil toplum örgütü gibi çalışıyoruz.
Sektör çok geniş, sorular çok. Sadece son olarak şu bilgiyi vermek istiyorum. Emlak danışmanlarından bahsettik ve sizin “Emlak Danışmanlarının 5N1K’sı” başlıklı bir makaleniz var. İlgilenen kişiler onu da sayfalarınızdan bulabilir diye not düşmüş olalım.
Teşekkür ederim.
Ekotürk’te yayınlanan Kıvanç İlhan ile Yapısal Parite programının bu bölümünü izlemek için linki tıklamanız yeterli:
