Yetki belgesi ve mesleki yeterlilik belgesini zorunlu hale getiren Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, yeni düzenleme ve değişikliklerle emlak dünyasının gündemindeki yerini koruyor. Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ile ilgili en çok merak edilenleri, Zingat Kıdemli Risk ve Uyum Müdürü Irmak Önde, Zingat Prestij Dergisi için kaleme aldı.

İşte Zingat Prestij Dergisi‘nin son sayısında yayımlanan o yazı…

10 soruda Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hakkında her şey

“Emlak dünyasında kuralları yeniden yazan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ilk olarak Resmi Gazete’de 5 Haziran 2018 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girdi. 2020 yılının 14 Ekim günü yapılan son değişikliklerle de uygulamada bugünkü halini aldı. Yeni yönetmelik ve yetki belgesi ile ilgili merak edilen konuları , Zingat Kıdemli Risk ve Uyum Müdürü Irmak Önde 10 soruda derledi.

1- Yönetmeliğin getirdiği yenilikler nelerdir?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile Yetki Belgesi ve Mesleki Yeterlilik Belgesi alma zorunluluğu getirildi. Taşınmaz ticaretine konu olacak hizmetler belirlenirken, bilgi sistemi ve internet ortamındaki ilanlara ilişkin yükümlülükler düzenlendi. Taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunurken uyulacak kuralların belirlenerek yaptırıma bağlandığı yönetmelik ile yetkilendirme sözleşmesi, alım-satıma aracılık sözleşmesi, kiralamaya aracılık sözleşmesi, hizmet ortaklığı sözleşmesinde bulunması gereken zorunlu unsurlar da netlik kazandı. Taşınmaz ticaretiyle uğraşanların hak kazanacağı “hizmet bedeli”nin yasal olarak belirlendiği ve hak kazanma koşullarının düzenlendiği yönetmelik, aykırılık halinde doğacak idari para cezalarını da içeriyor.

2- Yönetmelik kimleri kapsıyor?

Yönetmelik, taşınmaz ticareti faaliyetini yürüten gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlara istinasız uygulanıyor. AVM yönetimi ile iştigal eden gerçek veya tüzel kişilerin, yönetiminden sorumlu olduğu AVM’lerdeki iş yerlerinin kiralanmasına aracılık hizmetleri ise yönetmelik kapsamı dışında tutuluyor. Hemen belirtelim; kendi inşaatının satışını yapan firmaların da yet ki belgesi alması gerekli değil.

3- Yetki belgesi nedir, yetki belgesi verilmesi için aranan şartlar nelerdir?

Gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz ticaretiyle uğraşabilmeleri, faaliyetlerine devam edebilmeleri için Ticaret İl Müdürlüğü tarafından verilen “yetki belgesi”ne sahip olması zorunlu. İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için;

• Meslek odasına kayıtlı olunması,

• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefliği,

• Meslek odası ve vergi kayıtlarındaki iştigal konuları arasında taşınmaz ticareti faaliyetinin bulunması,

• Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekiyor.

Peki “sorumlu emlak danışmanları”nda hangi özellikler aranıyor? İşte madde madde sorumlu emlak danışmanlarının sahip olması gerekenler:

• On sekiz yaşını doldurmuş olması,

• En az ilköğretim mezunu olması,

• İflas etmemiş veya itibarının yerine gelmiş olması,

• Kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıldan fazla kesinleşmiş hapis cezası almaması,

• Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca taşınmaz ticareti konusun da verilen en az 100 saatlik eğitimde başarı elde etmesi,

• Ön lisans, lisans ve lisansüstü mezunlarının yetki belgesi başvurusunun yapıldığı tarih ten önceki son beş yıl içinde en az 6 ay; bunların dışında kalanların ise en az 12 ay emlak danışmanlığı veya sorumlu emlak danışmanlığı yapmış olması.

4- Yetki belgesi şartlarının istisnaları var mı, varsa nelerdir?

Evet, yetki belgesi şartlarının 4 istisnai durumu var.

• Sorumlu emlak danışmanlarının, ortaöğretim veya yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından ya da bunlara denkliği kabul edilen yurt dışındaki öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda, 3. sorunun cevabında belirtilen mesleki eğitim ve deneyim şartı aranmıyor.

• 14 Ekim 2020 tarihi itibariyle taşınmaz ticaretine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi ya da meslek odası kaydı bulunan işletme ve sözleşmeli işletmeler adına 31 Temmuz 2021 tarihine kadar yapılan yetki belgesi başvurularında mesleki deneyim şartı aranmıyor.

• 14 Ekim 2020 tarihi itibariyle taşınmaz ticaretine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi ya da meslek odası kaydı bulunan işletme ve sözleşmeli işletmeler adına 31 Temmuz 2021 tarihine kadar yapılan yetki belgesi başvurularında Milli Eğitim Bakanlığı, üniversiteler veya Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlarca taşınmaz ticareti konusunda verilen en az 100 saatlik eğitimde başarılı olunması durumunda, mesleki eğitim şartı aranmaksızın yetki belgesi veriliyor.

Söz konusu şartın sağlandığını gösteren belgenin 31 Aralık 2021 tarihine kadar Bilgi Sistemi’ne aktarılma ması veya il müdürlüğüne teslim edilmemesi halinde bu işletmelerin yetki belgeleri iptal edilecek.

• 14 Ekim 2020 tarihi itibarıyla taşınmaz ticaretine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi ya da meslek odası kaydı bulunan işletme ve sözleşmeli işletmelerin; o tarihte ki işletme sahibi tüzel kişiyse yetkili temsilcilerinden biri tarafından yapılan yetki belgesi başvurularında ilköğretim mezuniyeti şartı aranmaz.

5- Yetki belgesine sahip olanlar hangi hizmetleri verebilir?

Alım, satım, kiralama gibi işlemlere aracılık edebilir. İnceleme, araştırma ve raporlama yapabilir. Rayiç satış veya kira bedeli ile vergi değeri araştırması yaparak iş sahibine bu hususlarda bilgi verebilir. Devremülk ve devre tatil satış ve pazarlamasına aracılık edebilir. Yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirtilmesi koşuluyla; tapu ve kadastro müdürlükleri, vergi dairesi müdürlükleri gibi kurumlardaki işlemlere aracılık edebilir. Kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, tamir, bakım ve onarım gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak, bu hususlarla ilgili süreçler hakkında iş sahibini bilgilendirmek gibi hizmetleri verebilir. Ayrıca danışmanlık ve yönetim hizmeti sunabilir.

6- Yetki belgesi ne zaman ve nasıl yenilenir?

Yetki belgesi, içeriğindeki bilgilerden herhangi birinde değişiklik olması durumunda yenileniyor. Yenileme başvurusu, değişikliğin gerçekleştiği tarihten itibaren 10 gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapılabiliyor. Yetki belgesi yenilendikten sonraki 10 gün içinde de söz konusu işletmenin sözleşmeli işletmelerinin yetki belgeleri de herhangi bir başvuruya gerek olmaksızın yenilenmiş oluyor.

7- Yetki belgesi iptal edilir mi?

Evet yetki belgesi iptal edilebiliyor. Yetki belgesi iptalinde şu 4 koşul dikkate alınıyor:

• Yetki belgesi için şartlardan herhangi birini kaybeden işletme veya sözleşmeli işletmenin, bu durumun gerçekleştiği tarihten itibaren 10 gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapacağı başvuru,

• Bakanlık tarafından yetki belgesi şartlarından herhangi birine sahip olunmadığının tespit edilmesi,

• Süresi içinde yenileme başvurusunda bulunulmaması nedeniyle Bilgi Sistemi üzerinden ya da yazılı olarak Bakanlıkça yapılan uyarı tarihinden itibaren 10 gün içinde yenileme başvurusunda bulunulmaması,

• Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket eden işletme veya sözleşmeli işletmeye Bakanlıkça 10 günden az z olmayacak şekilde verilen süre içinde aykırılığın ortadan kaldırılmaması veya aynı takvim yılı içinde tekrarlanması halinde.

Burada altı çizilmesi gereken konulardan biri, işletmenin yetki belgesinin iptal edilmesi halinde sözleşmeli işletmelerinin yetki belgelerinin de iptal edilecek olması. Ayrıca, sözleşmesi sona eren veya sözleşmeyle bağlı olduğu işletmenin adresinden başka bir adreste faaliyet gösteren sözleşmeli işletmenin yetki belgesi de iptal ediliyor.

Yönetmelik hükümlerine aykırı davrandığı için yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmeye, iptal tarihinden itibaren bir yıl süreyle yetki belgesi verilmiyor.

8- Mesleki Yeterlilik Belgesi nedir? Mesleki Yeterlilik Belgesi’nin istisnaları nelerdir?

Gerçek kişilerde, esnaf ve sanatkârlarda firma sahibinin; tüzel kişilerde temsile yetkili kişilerden en az birinin; çalı şanların ise tamamının mesleki yeterlilik belgesi alması zorunlu.

Firma sahibi, şube varsa bu şubelerin müdürlerinin “Sorumlu Emlak Danışmanı Seviye 5”, pazarlama ve satış personelinin ise “Emlak Danışmanı Seviye 4” belgesini alması gerekli.

Tam da burada bir istisna devreye giriyor. Şöyle ki;

• Sorumlu emlak danışmanlarının yükseköğretim kurumlarının; emlak danışmanlarının ise ortaöğretim veya yükseköğretim kurumlarının taşınmaz ticareti ile ilgili alanlarından ya da bunlara denkliği kabul edilen yurt dışındaki öğretim kurumlarından mezun olmaları durumunda,

• 5 Haziran 2018 tarihi itibarıyla taşınmaz ticaretine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi ya da meslek odası kaydı bulunan işletmeler adına 31 Temmuz 2021 tarihine kadar yapılan yetki belgesi başvurularında,

• 5 Haziran 2018 tarihinden önce Milli Eğitim Bakanlığı, Milli Eğitim Bakanlığınca yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar veya üniversitelerden taşınmaz ticaretine ilişkin eğitim sertifikası alınmış olması koşuluyla, sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması şartı aranmamakta.

9- Uyulması gereken başlıca ilke ve kurallar nelerdir?

İşletmeler ve sözleşmeli işletmeler;

• İlanlarında yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer veremezler.

• Alım-satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan yayınlayamazlar.

• İş yerini ikâmet amacıyla kullanamaz ve bu iş yerinde başka bir ticari faaliyette bulunamazlar.

• Kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıldan fazla kesinleşmiş hapis cezası almış emlak danışmanı çalıştıramazlar. Bu maddeyle ilgili istisnai bir notu belirtmekte yarar var: 14 Ekim 2020 tarihi itibariyle emlak danışmanlığı yapanlar hakkında “adli sicil şartını haiz olmayan emlak danışmanı istihdam edemez” şartı uygulanmaz.

10- Taşınmaz ticareti ile uğraşanların faaliyetleri sırasında yapacağı sözleşme tipleri nelerdir?

Yetkilendirme, alım-satıma aracılık, kiralamaya aracılık ve hizmet ortaklığı sözleşmeleri ile taşınmaz gösterme belgesi.