DEPOZİTO NEDİR, ÖNEMİ NEDİR VE BU BEDEL KİRAYA MAHSUP EDİLİR Mİ?
Kiralama hukukunda depozito, bir kiralama ilişkisine karşılık olarak, vadeli hesaba yatırılan, faizi kiracının olan ve kira ilişkisinin bitmesinden sonraki dönemde kiralanan şeyde olması muhtemel zararların tazmini için peşin olarak verilmiş olan bir geçici teminattır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde “Kiracının güvence vermesi” başlığı altında düzenlenmiştir. Kanun depozito bedeli yerine “güvence bedeli” kavramını kullanmıştır.
En fazla üç aylık kira bedeli kadar istenebilen bu bedel, sözleşmenin bitmesi durumunda ve kiralanan ile ilgili bir problemin yaşanmaması durumunda kiracıya geri ödenmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenleme bulan depozito kavramını açıklamamız gerekirse: Mevcut Yasal düzenleme uyarınca; kira depozitosunun bankaya yatırılması zorunludur.
Bu hesabın özeliği ise şu şekildedir: kiracı depozitoya denk gelen parayı bankaya yatırır, ancak kira sözleşmesinin sona ermesinde halinde ise, kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın bu parayı bankadan çekemez.
6098 Sayılı T.B.K.’da yer alan bu yeni hüküm ile birlikte; ne kiracı, ne de kiraya veren, depozito bedelini, artık kendi çıkarları doğrultusunda kullanamamaktadır.
Söz konusu depozito bedeli; banka hesabında durduğu müddet içerisinde, bu paranın bir faiz getirisi olması halinde ise, bu getiri de depozito olarak sayılmaktadır ve kira sözleşmesi sona erdiğinde, depozito bedeli hangi tarafta kalacaksa, faiz getirisini de o kişi almaktadır.
Konuyu daha ayrıntısıyla incelemek adına mevcut duruma ilişkin kanun düzenlemesine yer vermek isteriz. Şöyle ki;
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun ilgili konuya ilişkin düzenlemesi şu şekildedir:
MADDE 342: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.” Hükmüne içerir.
İlgili hükümde üzerinde durulması gereken hususları şu şekilde açıklamak gerekir;
Depozito adı altında verilen güvence parasının üç aylık kira bedelini aşmaması gerekmektedir. Ayrıca işyeri kiralarında, aylık kira bedelinin %20’si oranında stopaj da kira bedeline eklenmesine rağmen, depozitonun hesaplanması, aylık net ödenen kira bedeline göre yapılmaktadır.
Kira güvencesi, TL veya döviz cinsi nakit para olarak verilebileceği gibi, teminat senedi olarak verilmesinde de herhangi bir engel söz konusu değildir. Belirtmek isteriz ki; teminat senedinin veya menkul kıymetlerin meblağ ve bedellerinin de; aynı şekilde en fazla üç aylık kira bedeli kadar olması gerekmektedir.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracının herhangi bir borcu yoksa depozitonun iadesi gerekmektedir. Ancak uygulamada depozitonun iadesi konusunda kiracı ve kiraya verenler arasında çeşitli ihtilaflar ortaya çıkmaktadır. Uygulamada kiraya verenler en çok, kiralanan yerde meydana gelen hasar ve yıpranmaları öne sürüp, bakım ve masraf bedellerini çıkarmak için depozitonun iadesine yanaşmamaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiralananın geri verilmesi” başlıklı 334. maddesi aynen şu şekildedir: “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”
Depozito iadesinin yapılıp yapılmayacağı hususunda belirtilen kriterler özellikle incelenmelidir. Kiralanan yerde meydana gelen, zamanın geçmesiyle olağan kullanıma dayalı eskime, hasar ve yıpranmalar için kiraya veren tarafından kiracının başlangıçta verdiği depozito bedeline el konulması hukuka aykırı olacak, kiracı bu depozito bedelini açacağı dava veya icra takibi yoluyla geri alabilecektir.
Kiracılar yatırılan depozitonun geri alınması hususunda şu yolları izleyebilmektedir;
* Kiraya verenler tarafından kira sözleşmesinin sona ermiş olduğunu ve sona ermeyi izleyen tarihten itibaren üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirilmemesi halinde; depozitonun geri verilebilmesi durumu hâsıl olmaktadır. Zira kiraya verenler söz konusu sona ermeyi bildirmekten imtina ederlerse ya da unutmuş olurlarsa; kiracının talebi halinde bankalar güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.
* Depozitoyu geri almak isteyen kiracının, öncelikle ev sahibine bu konuda başvuruda bulunması gerekmektedir. Daha sonrasında problem yaşanmaması adına yapılan başvurunun yazılı olması da, en tatminkâr yol olarak karşımıza çıkmaktadır. Genelde bu sürecin hızlı ve sorunsuzca işlemesi için kiracı ile ev sahibinin ortak bir paydada anlaşmaları son derece mühimdir.
* Bankalar ise, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilmektedir.
Sonuç olarak; bu yeni düzenleme karşısında, kira sözleşmesinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde, depozitonun iadesi noktasında çıkacak olan sorunların önüne geçilebilmesi adına; kiracılara, kira depozitosunu kiraya verene elden ödememelerini, depozitoyu kendi adlarına açılacak vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalarını önemle tavsiye ederiz.
Ayrıca son olarak, Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak için verilen bir bedel olduğundan ve kiracının kira borcu da sözleşme gereği eksiksiz yerine getirmek olması sebebiyle, bu depozito bedelinin kiraya mahsup edilmesi mümkün değildir. Hukuken de kabul edilemez.
