Büyük şehirlerde konut sitelerinin sayısı her geçen gün artarken buralarda oturan kat maliklerinin aidat ve yönetim değişikliği gibi sorunları da sık sık gündeme geliyor.
Konut sitelerinin genel kurul dönemleri yaklaşırken aidat artışlarıyla karşılaşılmaması için ev sahiplerinin toplantılara katılımı önem taşıyor. Aksi halde aidat artışları, genel kurula katılan az sayıdaki malikler tarafından karara bağlanabiliyor.
Tesis Yöneticileri Federasyonu Başkanı Yahya Sağır, sitelerin yıllık genel kurullarının genellikle kasım, aralık, ocak ve şubat aylarında yapıldığını, yeni tip Corona virüs (Covid-19) salgını nedeniyle yapılamayan genel kurulların da bu dönemde gerçekleştirileceğini söyledi. Çok konutlu bazı sitelerin ise salgını bahane ederek halen genel kurul toplama yoluna gitmediğine işaret eden Sağır, bunu art niyetli bulduğunu bildirdi.
Sağır, kat maliklerinin bu genel kurullara mutlaka katılması gerektiğine dikkati çekerek, “Katılamıyorlarsa kendilerini temsil edecek yakınlarına, komşularına vekalet vermeleri yerinde olur. Genel kurullara katılım olmadığı zaman gelen kişi sayısı ne olursa olsun rutin işlerle ilgili dilenen karar alınarak borçlanmaya gidilebilir ya da aidatlara zam yapılabilir. Daha sonra ‘Aidatlarımız neden çok yüksek?’ deniliyor. Bunun için kat maliklerinin toplantıya katılıp, genel kurulun gündem maddelerinde aidatın artış oranlarının neden kaynaklandığını irdelemeleri lazım. Genel kurullardaki kararlar, sitenin yönetim planındaki hükümlere göre alınıyor. Birinci toplantıda çoğunluk sağlanmazsa ikinci toplantıda salt çoğunlukla karar veriliyor. 5 kişi dahi olmuş olsa istenen aidat artış kararını alabilirler.” dedi.
Sağır, genel kurullarda demirbaş alımı ve yenileme gibi ilave yatırım kararları için ise tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri kararın aranması gerektiğini, alınan kararlara katılmayan kat maliklerinin 1 ay içinde bu kararlara itiraz hakkı bulunduğunu anımsattı.
Toplantıya katılmayan her kat malikinin kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde itiraz edebileceğini, genel kurul davetiyesi eline ulaşmayan kat malikleri için de itiraz süresinin 6 ay olduğunu aktaran Sağır, bu itirazların sulh hukuk mahkemelerinde yapılabileceğini dile getirdi. Sağır, tek bir kat malikinin başvurusuyla dahi genel kurulun ilgili maddesinin bozulabileceğini ifade etti.
Kat maliklerinin genel kurulda alınan kararları kendilerine tebliğ ettirmesinin önem taşıdığını da vurgulayan Sağır, “Kat malikleri, denetim ve faaliyet raporlarını da iyi incelesinler. Aidat artışında bir sınırlama bulunmuyor ancak aidat artışlarının ana gayrimenkulün yatay veya dikey mimarisi olmasına, giriş çıkış sayısının fazlalığına göre yüzde 50 ila 80’i arasındaki oranı genellikle personel giderlerinden kaynaklanıyor.” diye konuştu.
Sağır, site yönetim değişimlerinde genel kurulda kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun sağlanması gerektiğini belirterek, katılım olmaması nedeniyle çoğunluk sağlanamayan genel kurullarda sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetime yönetici (kayyum) atanabileceğini söyledi. Yahya Sağır, bu durumda site dışından, siteyi hiç tanımayan birinin yönetime geçmiş olacağı uyarısında bulundu.
Kiracıların ödemesi gereken giderlere de açıklık getiren Sağır, şunları kaydetti:
“Kiracıların, sarf malzemesi ile periyodik bakım ve onarım giderlerini karşılaması gerekiyor. Kiracının döneminde çalışan personelin tazminatının ödenmesine de yine kiracı dahil oluyor. Merkezi ısıtma varsa ısıtma sistemi giderlerini kiracı öder ancak demirbaş alınacaksa asansör, çatı, havuz motoru ya da kapı motoru yenilenecekse bunları kat maliki ödemeli. Kiracıların demirbaş yatırımını kesinlikle ödememesi lazım. Kiracı ödeyeceği şeyi iyi bilmeli ama genel olarak aidatta müteselsilen sorumlu mal sahibidir. Bir sorun oluşursa sorumlu o olur.”
Sağır, aidat dışında sitenin elektrik ve su giderlerini içeren ortak kullanım bedelinin de talep edilebildiğine dikkati çekerek, bu giderlerin de daire boş olsa dahi kat maliklerince ödenmesi gerektiğini sözlerine ekledi.
